近日，王先生和李女士拍下了位于官渡区彩云北路海运花园的两套法拍房，并且顺利办到了房产证，原本是件值得高兴的事情，但他们却都很烦恼，拿到房产证已经3个多月了还没办理好接房手续，装修等各种事宜也没法继续，这是怎么回事呢？

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买受人

拍下房子后一直接不了房

5月8日，记者到达海运花园小区，债权人李先生和两名业主正在海运花园物业服务中心等待物业负责人答复。

海运花园小区债权人李先生介绍：“开发商差我们钱，2014年4月小区房子被查封了一批，从2017年到现在，已经处理了100多套，最近的一批从1月3日正式拍卖，一般竞拍成功后，法院裁定书下来，房子的所有权就转移了，通常来说裁定书下来就可以接房了，但是物业公司一直找各种理由不给买受人办理接房手续，所以我也在跟着协商。”

王先生说：“我们1月初拍卖完成后，拿到法律的裁定书，后来法院的流程走完，我们就办到了房产证。但是物业这边就一直不给我们办接房手续，我前天带着工人进去装修也被他们拦了下来。”

物业

需结清2015年至今物业费

针对迟迟没有给王先生和李女士办理接房手续，云南金海物业服务有限公司物业负责人孙女士表示：“公司领导跟我说的是需要从2015年到裁定书下来的时间开始算起，缴清物业费，要么就请债权人这边缴清，要么请买受人来承担。”

记者从债权人提供的竞买公告上注意到其中有一条为“买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理；涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，本次交易未明确缴费义务人的费用均由买受人承担。”

但业主认为，法拍房拖欠的物业费应该由原房主来承担，物业公司可以起诉原房主，也就是开发商。买受人只承担从所有权变更日期开始的部分。

那么从查封到拍卖成功这段时间的物业费到底应该由谁来承担呢？是否没有明确的法律规定，需要以竞拍公告为准？

律师

拍卖本质上是买卖行为应受合同条款约束

北京大成（昆明）律师事务所执业律师吴斌表示，当前针对法拍房拍卖公告中的“相关费用”及其他费用应当由谁承担，我国法律并没有明确的规定。

但是拍卖本质上是一个买卖行为，法院以拍房拍卖公告的形式发出买卖的要约，竞拍人表示其同意接受要约的条件，以缔结合同的意思表示，按照公告要求的形式报名参与拍卖，报名成功合同成立，双方应当受合同条款约束。

合同明确约定“买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理；涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，本次交易未明确缴费义务人的费用均由买受人承担。”

因此，业主应当承担法拍房拍卖公告中的“相关费用”及其他约定应由业主承担的费用。

“法拍房”存在欠缴物管水电费用的情况，是十分普遍的，因为房屋一旦沦落到法院拍卖的环节，作为原业主的被执行人，很大可能会怠于缴纳相关费用。

但欠付的物管费究竟是多少，也不能听信物管公司的一面之词。

买受人在决定参拍“法拍房”之前就应当重视房屋可能涉及到的欠费问题，一方面可向执行法院核实，确认执行法院是否向物管公司就欠费问题做过笔录。

另一方面也可以直接以买受人的身份直接向物管公司核实，尽可能的要求物管公司提供缴费登记的凭证记录，以备后期如物管公司反悔，作为证据予以反驳。

当然，如果能够和被执行人取得联系，在其配合的情况下，核实前期的缴费情况、获取缴费单据等等。

如果通过上述途径都无法核实的，只能通过诉讼，由物管公司向法院举证证明。

来源：都市时报大象房鉴所

责编：向雪平